woningen-1

De (on)betaalbaarheid van woningen

Het hebben van een plek om te wonen valt voor ons onder de primaire levensbehoeften, toch wordt het ons lastig gemaakt om er een te bezitten. De gemiddelde Nederlander is voor een koophuis ongeveer 29% van zijn inkomen aan woonlasten kwijt, terwijl dat in de jaren 70 nog zo’n 14% was. Voor de laagste inkomens is dit zelfs 40%.  Voor huurwoningen wordt nog een groter deel van het inkomen betaald. Wat bepaalt eigenlijk de prijs van een woning? Waarom verschillen de prijzen zo sterk per regio? Wat bepaalt de prijs van bouwgrond?

Eén bijzonder aspect van woning prijzen is, dat het er op lijkt dat iedereen altijd wil dat de prijzen van woningen voortdurend omhoog gaan. In tegenstelling tot alle andere producten, want daarvan zijn mensen juist blij als ze goedkoper worden. Goedkoop wonen is aantrekkelijk, maar als de woningprijzen dalen,  dan is er sprake van economische neergang en andere problemen. De meeste mensen kopen een woning met een hypotheek, omdat het anders simpelweg niet te betalen is en als je dan ook nog een hypotheek hebt die hoog is voor het inkomen dat je hebt, dan is het toch wel een fijne gedachte dat de woning meer waard is dan dat hij gekost heeft. Oftewel dat hij niet onder water staat.

Mensen zien hun woning als een investering, dus als ze de woning verkopen, dan verwachten ze er geld aan over te houden. Maar wat ook mee speelt is het gegeven dat economische groei gezien wordt als ”goed”, en economische krimp als ”slecht”, vooral omdat de woningprijzen bij economische krimp dalen.

Een ander bijzonder aspect van woningen is dat men het normaal vindt dat ze constant in waarde stijgen, terwijl er wel degelijk slijtage is en er onderhoud nodig is. Ieder ander product, bijvoorbeeld een auto, wordt alleen maar minder waard na verloop van tijd.

Kostprijs van een woning

Wat kost een woning eigenlijk? Zoals: één plank kost 10 euro, ik heb 15 planken nodig, dus kost het totaal 150 euro.  Het begint al bij de bouwgrond, die varieert sterk per gebied.  In de provincie Groningen kost een stuk bouwgrond gemiddeld 165 euro per vierkante meter, in de provincie Noord Holland gemiddeld 555 euro per vierkante meter.  Bouwgrond is dus in de provincie Noord Holland ca. 2,5 keer duurder dan in Groningen. Je koopt in Nederland al grond voor ca. 5 euro per m2, maar de overheid verbiedt het om daarop een woning te bouwen. Alleen op bouwgrond mag een woning gebouwd worden. De prijs van bouwgrond wordt voornamelijk bepaald door gemeentes, zij stellen vast waar er bouwkavels komen, wat ze kosten en onder welke voorwaarden je ze kunt kopen. In de  praktijk is een bouwkavel al snel duurder dan de woning die er op gebouwd wordt. Het bouwklaar maken van een bouwkavel is in Groningen echter niet duurder dan in Noord Holland. In feite kost het geen drol, en het heeft ook weinig te maken met het aantal vierkante meters.

Om een bouwkavel gereed te maken legt men een stroomkabel en waterleiding aan en klaar is Kees. Vervolgens wordt er een virtuele prijssticker van 100.000 euro op geplakt, als het niet meer is.

Reden voor hoogte van van bouwgrond prijzen

Het is natuurlijk geen toeval dat in de gebieden waarin de bouwgrondprijzen hoog zijn, de woning ook relatief duur zijn. Stel nou dat gemeentes bouwkavels zouden aanbieden voor reële prijzen. Prijzen, die in verhouding staan tot de kostprijs. In Zoetermeer bijvoorbeeld, worden bouwkavels verkocht voor 400.000 euro. Als gemeente Zoetermeer zou besluiten bouwkavels aan te bieden voor reële prijzen, bijvoorbeeld 5.000 euro, dan zou daarop een eenvoudige vrijstaande woning kunnen worden gezet van 150.000 euro.
In het huidige aanbod worden eenvoudige vrijstaande woningen in Zoetermeer aangeboden voor minstens een half miljoen euro. Wie zou er nog interesse hebben voor zo’n dure bestaande woning, als je lekker goedkoop jouw eigen nieuwe woning kunt laten bouwen. Dit zou echter direct tot gevolg hebben dat de woningprijzen compleet zouden inzakken! Want er ontstaat dan een woningaanbod van veel goedkopere nieuwe woningen. De vraagprijzen van de bestaande woningen zouden flink moeten zakken om nog aantrekkelijk te zijn voor potentiële kopers.

Wat weerhoudt gemeentes ervan om bouwkavels voor een eerlijke prijs aan te bieden? Wie bepalen bij de gemeentes de grondprijzen? Het lijkt erop dat de prijzen van nieuwe woningen kunstmatig hoog worden gehouden door de bouwkavels onnatuurlijk duur te houden. Hoe kan het anders dat een standaard vrijstaande woning in de randstad over de 500.000 euro kost terwijl een vergelijkbare woning in Duitsland niet veel meer dan 150.000 euro? De kostprijs van het bouwen van de woning verschilt niet veel.

Huurprijzen

De huren van woningen gaan in Nederland ieder jaar omhoog. Blijkbaar vinden we dat normaal. Opvallend aan de ontwikkeling van de huurprijs over een lange reeks van jaren, is echter dat ze gemiddeld altijd nét even wat meer zijn gestegen dan de inflatie.
De overheid bepaalt jaarlijks wat de maximale huurstijging is, die doorgevoerd mag worden aan de huurder. Dit is meestal de inflatie van het voorgaande jaar plus een opslag van ongeveer 1 tot 1,5%, gebaseerd op de gegevens van het CBS. De maximaal toegestane huurstijging wordt gemiddeld genomen niet altijd helemaal benut. In de praktijk blijkt dat de huren jaarlijks 0,5 tot 1 procent méér stijgen dan de inflatie. Echter sinds 2013 is er een inkomens afhankelijke huurstijging, zogenaamd om het scheefhuren tegen te gaan. Hierdoor stegen de huren sinds 2013 veel harder dan de inflatie. Daar komt nog bij dat de sociale huur vaak harder steeg dan die in de vrije sector, omdat daar volgens de ‘geleerden’ de meeste scheefhuren zitten.

Wie een beetje kan rekenen zal tot de conclusie komen dat als de huren standaard ieder jaar meer stijgen dan de inflatie, ze uiteindelijk onbetaalbaar worden. Huren worden dan een steeds groter deel van je uitgaven. Stel dat je (bij wijze van voorbeeld) op dit moment 50% van je inkomen aan huur kwijt bent en je huur stijgt met 1% MEER dan de inflatie van het voorgaande jaar, dan ben je vanaf het volgende jaar 50,5% van je inkomen kwijt zijn aan huur! Dan ook nog ervan uitgaande dat je inkomen met de inflatie mee stijgt.
Het jaar daarna wordt dat dan 51%, dan 51,5% enzovoort. Dit is scheef, onlogisch en oneerlijk. Deze prijsverhoging wordt kunstmatig gemanipuleerd en is niet gebaseerd op een evenwichtige verdeling van de welvaart. Door de hogere vaste lasten kun je minder aan andere dingen besteden en dat is wat veel gezinnen merken, ook omdat de andere vaste lasten, zoals zorg, steeds duurder worden.
Bovendien zijn de prijzen van woningen na 2008 sterk gedaald, terwijl de huren onverstoorbaar doorstegen.

In de onderstaande grafiek zien we de stijging van huren in verhouding tot inflatie, Alleen in 2002 was de inflatie ( van de gulden naar de euro…) hoger. Daarvoor was het verschil met de prijsstijging nóg significanter.

woningen-2

inflatie vs. huur stijging. Bron: CBS

De onderstaande grafiek gaat verder terug in de tijd en bevestigt het beeld in de bovenstaande grafiek.

woningen-3

Inflatie vs. huur stijging vanaf 1978. Bron: CBS

De volgende grafiek laat zien dat terwijl de woningprijzen daalden, de huur door bleef stijgen. Je zou verwachten dat in een vrije markt de twee met elkaar zouden meebewegen.

woningen-4

Woning prijzen dalen huren stijgen. Bron: IVBN

Bouwfonds
De partij die het verschaffen van woningen en bouwgronden voor gemeentes organiseert is ”Bouwfonds”, hoewel je niet meer van het Bouwfonds kunt spreken, omdat deze Stichting rond de eeuwwisseling is geprivatiseerd en werd onderverdeeld onder verschillende banken. Het Bouwfonds is na de tweede wereldoorlog opgericht door de Nederlandse gemeentes om het woningentekort op te vangen. Dit is de partij die ook nu nog bepaalt hoeveel, waar en voor welke prijs er woningen komen. Hoewel de activiteiten van Bouwfonds na de privatisering niet wezenlijk anders zijn, hebben de banken behalve op de financiering van woningen, ook een grote invloed gekregen op de woningbouw.

Huizencrisis

Als laatste wil ik de huizencrisis er nog even bijhalen, want als de banken zo veel invloed hebben op de woningvoorraad, zouden ze dan ook een rol hebben gespeeld bij het ontstaan van de huizencrisis?
Tijdens de economische crisis zijn de prijzen naar decennia van stijging een aantal jaren hard gedaald. Je kunt je afvragen wat de oorzaak is van de deze huizenmarktcrises en of de banken dit hadden kunnen zien aankomen. Er is (volgens mij) namelijk een eenvoudige redenering of woningprijzen stijgen of dalen, en die is: is er schaarste of is er overschot? Er werden tot het uitbreken van de crisis op veel locaties in Nederland complete nieuwe woonwijken gerealiseerd. Ook in gebieden waar er sprake was van bevolkingsterugloop. Je zou denken dat gemeentes het bouwen van woningen laten aansluiten op de vraag, maar daar lijkt geen sprake van te zijn. In een paar jaarzijn er echter  complete woonwijken uit de grond gestampt, die voor duizenden mensen woonplek biedt, terwijl het aantal inwoners terug loopt. Welke rol hebben banken hierbij gespeeld? Voor de crisis waren de meeste hypotheken – veel – te hoog, zowel in verhouding tot het inkomen als ten opzichte van de waarde van de woning. Hiervoor zijn de banken verantwoordelijk. Banken hebben door hun positie in het Bouwfonds echter ook een grote verantwoordelijkheid voor de omvang van de nieuwbouw voor de crisis. Winstbejag was leidend en niet een verstandig lange termijnbeleid. Hetzelfde gold voor de gemeentes die hun kassen hebben gevuld met de winst op de verkoop van bouwkavels.

Conclusie

Mijn conclusie is eenvoudig. Woningen moeten betaalbaar en beschikbaar zijn. Dit geldt voor koop- èn huurwoningen. Iedereen heeft een plek nodig om te wonen. Omdat veilig en plezierig wonen een eerste levensbehoefte is, mag het geen winstobject zijn van banken, beleggers, gemeentes en andere belanghebbenden. Verder ben ik van mening dat mensen die een woning hebben die onderwater staat en die mede als gevolg daarvan financieel in de knoop komen, geholpen moeten worden. Vaak is het verkopen van de woning geen optie, omdat het de problemen alleen maar verergert.

Auteur: Danny Bloemberg

Related Post

Note: Your password will be generated automatically and sent to your email address.

Forgot Your Password?

Enter your email address and we'll send you a link you can use to pick a new password.